EXPROPRIATION, PREEMPTION ET DELAISSEMENT
La puissance publique dispose de différents mécanismes pour acquérir la propriété des immeubles nécessaires à la réalisation de ses projets d'intérêt général : l'expropriation pour cause d'utilité publique, les droits de préemption ou encore le droit de délaissement.
MES DOMAINES D'INTERVENTION PRIVILEGIES
Découvrez de quelle manière je peux vous accompagner, et quels sont mes honoraires.
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EXPROPRIATION, PREEMPTIOn, DELAISSEMENT
Découvrez les principaux mécanismes permettant à la puissance publique d'acquérir les immeubles nécessaires à ses projets.
Vous êtes propriétaire d'un terrain bâti ou non ? Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, d'un local d'habitation ou d'un local commercial ou industriel, d'une parcelle bâtie ou d'un champ, vous pouvez être exproprié par la puissance publique en vue de la réalisation d'un projet d'utilité publique : élargissement d'une voie publique, passage d'un tram, aménagement d'une zone d'activités, etc.
La procédure est complexe et se déroule en deux phases, l'une dite "administrative", l'autre dite "judiciaire".
La phase administrative consiste à établir l'utilité publique de l'opération et à identifier les immeubles à exproprier et les personnes titulaires de droits sur ces biens (propriétaires, usufruitiers, nus-propriétaires, locataires, etc.) : elle se déroule en plusieurs étapes (déclaration d'utilité publique, arrêté de cessibilité) et aboutit au transfert de propriété au profit de l'expropriant par l'effet de l'ordonnance d'expropriation. Des recours sont ouverts aux personnes expropriées aux différentes étapes de la procédure administrative, devant le juge administratif pour la déclaration d'utilité publique et l'arrêté de cessibilité, devant la Cour de cassation pour l'ordonnance d'expropriation.
Les textes adaptent ces procédures administratives sont adaptées dans certaines situations particulières (expropriation d'immeubles insalubres, copropriétés dégradées, etc.).
La phase judiciaire consiste à indemniser les personnes titulaires de droits sur les immeubles expropriés, à commencer par les propriétaires. Elle a lieu devant le juge de l'expropriation.
Selon la stratégie que nous élaborons ensemble, je vous accompagne devant ces différentes juridictions (à l'exception du recours en cassation contre l'ordonnance d'expropriation, qui nécessite le concours d'un avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation).
Vous envisagez de vendre ou d'acquérir un bien immobilier ?
Dans certains cas, la puissance publique est détentrice de droits de préemption qui lui permettent de préempter la cession et de se substituer à l'acquéreur : droit de préemption urbain, droit de préemption sur les baux commerciaux et fonds de commerce, droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, etc.
Un recours pour excès de pouvoir contre la décision de préemption devant le juge administratif est possible, au besoin en référé. Il est ouvert au vendeur comme à l'acquéreur.
Et en cas de désaccord sur la valeur du bien retenue par la puissance publique, le vendeur et l'administration peuvent saisir le juge de l'expropriation.
Selon la stratégie que nous élaborons ensemble, je vous accompagne devant ces différentes juridictions.
Le délaissement est un droit ouvert au propriétaire d'un immeuble qui fait l'objet de servitudes d'urbanisme, telles qu'un emplacement réservé inscrit sur l'immeuble dans le plan local d'urbanisme.
Dans ce cas, en contrepartie des restrictions au droit de construire imposées au propriétaire, ce dernier a la faculté de mettre en demeure l'administration bénéficiaire de l'emplacement réservé d'acquérir son terrain. L'administration n'est pas tenue d'y donner suite, dans ce cas l'emplacement réservé n'est plus opposable au propriétaire, sous certaines conditions.
Si l'administration entend acquérir le bien, le juge de l'expropriation est compétent pour ordonner le transfert de propriété et fixer la valeur du bien en cas de désaccord entre le propriétaire et l'administration.
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MES HONORAIRES
Découvrez ci-dessous mes honoraires en fonction du type de procédure.
A titre indicatif, mes honoraires pour les particuliers sont les suivants :
- recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif : 2 910 euros T.T.C. (2 425 euros H.T.) ;
- référé suspension devant le tribunal administratif : 1 950 euros T.T.C. (1 625 euros H.T.) ;
- en cas de succès (annulation ou suspension de la décision attaquée), un honoraire de résultat sera dû, équivalent à 25 % du tarif de base.
D'autres tarifs pourront être proposés en fonction des circonstances de l'affaire (clients agissant à titre professionnel, associations, complexité du projet, etc.).
A titre indicatif, mes honoraires pour une procédure devant le juge de l'expropriation comprennent une part forfaitaire et une part variable, fixées en fonction de la valeur du bien retenue par l'administration :
1) La part forfaitaire est fixée en fonction de la valeur du bien :
- bien d'une valeur inférieure à 200 000 euros : 1 800 euros T.T.C. (1 500 euros H.T.) ;
- bien d'une valeur comprise entre 200 000 et 500 000 euros : 2 970 euros T.T.C. (2 475 euros H.T.) ;
- bien d'une valeur supérieur à 500 000 euros : 3 990 euros T.T.C. (3 325 euros H.T.).
2) L'honoraire de résultat est calculé sur la différence entre le prix proposé initialement par l'administration et le prix finalement retenu par le juge de l'expropriation, suivant un taux fixé selon la valeur du bien :
- bien d'une valeur inférieure à 200 000 euros : 9 % T.T.C. ;
- bien d'une valeur comprise entre 200 000 et 500 000 euros : 6% T.T.C. ;
- bien d'une valeur supérieur à 500 000 euros : 3,5 %.
D'autres tarifs pourront être proposés en fonction des circonstances de l'affaire (personnes agissant à titre professionnel, associations, complexité du projet, etc.).